ОЦЕНКА ЗЕМЛИ / ОЦЕНКА ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА

Оценка земли и земельных участков чаще всего производится в составе  оценки объекта жилой или нежилой (коммерческой) недвижимости, что однако не исключает оценку того или иного земельного участка в чистом виде.

Методика по оценке земельных участков (земельных наделов) по своей сути ни чем не отличается от любого иного вида оценки недвижимости, за одним лишь исключением, состоящим в том, что земля (участок земли) как объект оценки в большинстве случаев не устаревает, не подлежит износу и соответственно не подлежит какому-либо индексированию в сторону ее удешевления. (Случаи экологических катастроф и эрозии почв являются единственным возможным исключением).

Оценка земли, исходя из ее функционального назначения подразделяется на следующие виды оценки:

1. Оценку стоимости лесных земель;

2. Оценку стоимости городских земель;

3. Оценку земли сельхозназначения;

4. Оценку земель особо охраняемых территорий.
Несколько обособленно в системе оценки земли находится такой вид оценки как оценка земельных паев или же оценка земельной доли в дачном кооперативе, садоводческом товариществе, а также в ГСК или ЖСК.
На последнем месте по значимости и востребованности лежат два таких вида оценки земли как — оценка права аренды земельного участка и оценка права пользования земельным участком.

Оценка земли и земельных участков в зависимости от определяемого вида стоимости подразделяется следующие виды:
1. Рыночная оценка земли (оценка рыночной стоимости земли)
2. Оценка кадастровой стоимости земельного участка.

Основным отличием выше обозначенной рыночной оценки земельного участка (оценка рыночной стоимости земельного участка) от кадастровой стоимости состоит в том, что в первом случае она проводится оценщиком, а во втором случае кадастровую стоимость определяют только учреждения БТИ и Земельного Кадастра. Причем их функции не пересекаются.

Основополагающими правовыми основаниями для оценки земли являются ФСО-1, ФСО-2 и ФСО-3, ФЗ «Об оценочной деятельности», ФЗ-73 «О государственной судебно-экспертной деятельности в РФ», а также УПК РФ, АПК РФ, ГПК РФ.

Необходимо отметить ряд особенностей, касающихся различий между оценкой и экспертизой по определению стоимости.  Оценщики, оказывающие услуги по  экономической оценке земли (независимая оценка земли) не несут весомой ответственности за заказной характер своей работы, в то время как судебные эксперты-оценщики, при любой, даже при малозначительной экспертной оценке земли и имущества несут уголовную ответственность за дачу заведомо ложного заключения эксперта по ст.307 УК РФ. Соответственно судебная оценка земли дает заведомо более качественные результаты оценки земель.

Рамки работы оценщика земли весьма ограничены, т.к. согласно закону «Об оценочной деятельности» он вправе определять лишь стоимость того или иного земельного участка, в то время как судебный эксперт проводя оценку права аренды земли по арбитражному спору, кроме дачи заключения о стоимости права аренды земли вправе производить  исследования и давать ответы на любые иные смежные вопросы, касающиеся оценки арендной платы за землю.

В обиходе очень часто применяются неправильные термины, такие как — денежная оценка земли, экономическая оценка земельных участков, которые являются разновидностью стандартных услуг по оценке земли и земельных участков.